物業(yè)管理服務內容的介紹

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　物業(yè)管理的基本內容按照其服務性質和提供的方式一般分為三大類，即常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。

　　（一） 常規(guī)性的公共服務

　　"常規(guī)性的公共服務"，是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工

　　作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務，其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。

　　下面，僅以住宅小區(qū)管理為例，介紹公共服務的主要內容：

　�。�1）房屋共用部位的維護與管理。房屋的維修管理包括：房屋外觀完好、整潔；小區(qū)內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖；房屋完好率達98%以上；無違反城市規(guī)劃的違章建筑；房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄；房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶檔案等。

　　（2）房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。設備管理包括：小區(qū)內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；有每日運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；電梯按照規(guī)定時間運行；居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；消防系統(tǒng)設備完好無損，可以隨時啟用；鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常，北方地區(qū)冬季供暖室內溫度不低于16度。

　　市政公用設施管理包括：小區(qū)內所有公共配套設施完好，不得擅自改變用途；共水、供電、通訊、照明設備齊全，工作正常；道路暢通，路面平坦；污水排放通暢等。

　�。�3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務。環(huán)境衛(wèi)生管理包括：小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備；實行標準化的清掃保潔，垃圾日產日消；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得堆放雜物和占用；居民日常生活所需商業(yè)網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象等。綠化管理包括：小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當；新建小區(qū)、舊區(qū)改造小區(qū)的公共綠地人均綠地面積應當符合國家規(guī)定的指標；綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏和隨意戰(zhàn)友用現(xiàn)象等。

　�。�4）小區(qū)內交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務。協(xié)助有關部門做好以下工作：保證小區(qū)內道路通暢，交通車輛管理運行有序，無亂停、亂放機動車、非機動車；小區(qū)基本實行封閉式管理；實行24小時保安制度；保安人員有明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹；危及住戶安全處有明顯標志和防范措施；小區(qū)內無重大火災、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區(qū)內的公共秩序，還要積極開展社區(qū)文化活動，如，小區(qū)訂有居民精神文明建設公約，居民能自覺遵守小區(qū)的各項管理制度；居民鄰里團結互助，文明居住，關心孤寡老人、殘疾人；管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動等。

　　（5）物業(yè)管理裝飾裝修管理服務，包括房屋裝飾裝修的申請與批準，以及對房屋裝飾裝修的設計、安全等各項管理工作。

　　（6）房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱"專項維修資金"）的代管服務。即物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會委托，對專項維修資金的管理工作。

　�。�7）物業(yè)檔案資料的管理工作。

　�。�8）代收代繳收費服務。

　　（二） 針對性的專項服務

　　"針對性的專項服務"，是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是，物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內容、質量與收費標準公布于眾，當業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務時，可以自行選擇。專項服務實質上是一種代理業(yè)務服務，專為業(yè)主、物業(yè)使用人提供生活、工作的方便。專項服務是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的主要渠道之一。

　　專項服務的主要內容有日常生活、商業(yè)服務、文教衛(wèi)生、社會福利以及各類中介服務五大類。其中，各類中介服務是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，開展代辦各類保險，代理市場營銷、租賃，進行房地產評估及其他中介代理工作。當然，從事各類中介代理工作的機構和人員，必須依照國家法律法規(guī)的規(guī)定，依法取得相應的資質和資格。

　�。ㄈ�） 委托性的特約服務

　　"委托性的特約服務"，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業(yè)服務合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務項目。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。而當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務納入專項服務。