花園小區(qū)管理制度的制定

　　（一）公眾制度

　　1 物業(yè)管理條例

　　總則

　�。�1）為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　�。�2）本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　�。�3）國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　�。�4）國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　�。�5）國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　前期物業(yè)管理

　�。�1）在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　�。�2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　�。�3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　�。�4）國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　�。�5）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　（6）前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　�。�7）業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　�。�8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　�。�9）在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　�。�10）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　�。�11）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　2 裝修管理

　�。�1）住宅房屋外觀方案

　　房屋外觀完整統(tǒng)一 ；統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣；空調(diào)安裝定點(diǎn)定位；露臺(tái)不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。

　　（2）周邊店鋪的裝修管理

　　A、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

　　B、實(shí)行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。

　�。�3）裝修管理措施

　　為維護(hù)雅芙花園項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全，保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

　�。�4）住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作

　　裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開展，主要準(zhǔn)備為：裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備，特別、是對(duì)住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問(wèn)題上，準(zhǔn)備大量有說(shuō)服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí)，如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對(duì)所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理

（5）裝修期間管理，確保無(wú)一例違章裝修

　　在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí)，我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建，不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批，嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí)，審批人員到現(xiàn)場(chǎng)聽取住戶裝修方案，對(duì)違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給住戶造成損失。

　　（6）建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

　　工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次，并把施工進(jìn)度上墻記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與住戶溝通，了解施工方案變動(dòng)，把違章裝修消滅在初始階段。

　　A違章處理手段

　　業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理服人，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解。

　　B行政手段

　　在業(yè)主不愿整改的情況下，向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改。

　　C經(jīng)濟(jì)手段

　　根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為，提請(qǐng)房屋管理行政 執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰，已維護(hù)其他業(yè)主的利益。

　　D法律手段

　　業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對(duì)小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理 。

　　（二）內(nèi)部制度

　　員工考勤和休假的規(guī)定

　　員工辦公制度

　　接待來(lái)訪設(shè)訴工作制度

　　用戶投訴處理制度

　　業(yè)主投訴處理和分析制度

　　業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查和回訪制度

　　管理處接待來(lái)訪投訴定期固訪制度

　　回訪工作制度

　　保安員獎(jiǎng)懲規(guī)定

　　保安員儀容儀表規(guī)定

　　清潔部日常作業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)

　　清潔部保潔員守則

　　綠化管理工作手冊(cè)

　　電工主管崗位職責(zé)