談物流園區(qū)的物業(yè)管理

　　一、物流園區(qū)的特點(diǎn)

　　為了更好地總結(jié)物流園的特點(diǎn)，筆者將其與工業(yè)園進(jìn)行對(duì)比分析。之所以選擇這個(gè)比較點(diǎn)，一來是物流園更接近于工業(yè)園，二來是工業(yè)園的物業(yè)管理已經(jīng)比較成熟。通過這種對(duì)比，可以更清楚這個(gè)新領(lǐng)域的特點(diǎn)。

　　1、物業(yè)類型

　　工業(yè)園：廠房、倉庫、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業(yè)。這里要說的是倉庫，隨著現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展，工業(yè)企業(yè)逐漸把庫存交給第三方物流，這樣倉庫的功能會(huì)越來越弱化，主要的類型可能是生產(chǎn)與辦公區(qū)。

　　物流園：倉庫、停車場(chǎng)、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業(yè)的不斷發(fā)展，物流園承擔(dān)了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會(huì)在物流園內(nèi)完成。

　　2、功能

　　工業(yè)園：以研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)品為主要功能。

　　物流園：集倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。

　　3、服務(wù)對(duì)象

　　工業(yè)園：一般為生產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)，客戶群較為單一、穩(wěn)定。

　　物流園：客戶群非常復(fù)雜，如國際、國內(nèi)大型倉儲(chǔ)企業(yè)，來自全國各地的物流企業(yè)、信息服務(wù)企業(yè)，民航、鐵路、公路運(yùn)輸代理機(jī)構(gòu)，運(yùn)送貨物的客戶，裝卸企業(yè)、裝卸工，個(gè)體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動(dòng)、信息流動(dòng)，這是物流園最突出的特點(diǎn)。

　　4、運(yùn)營時(shí)間

　　工業(yè)園：一般較有規(guī)律，同時(shí)有一定的間歇時(shí)間。

　　物流園：基本是全天候運(yùn)行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關(guān)。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時(shí)減少物流運(yùn)輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建于遠(yuǎn)離城市中心的地方，或是城鄉(xiāng)結(jié)合部，而且城市交通管制對(duì)于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運(yùn)營不僅僅是白天，有時(shí)甚至?xí)�集中在夜間進(jìn)行。

　　二、物業(yè)管理特點(diǎn)

　　物流園諸多的特點(diǎn)帶給我們諸多的新難題、新挑戰(zhàn)。接管之初，我們不斷與業(yè)主、客戶進(jìn)行溝通，并邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行咨詢，也組織了內(nèi)部管理人員屢次討論，經(jīng)過不斷地實(shí)踐、總結(jié)，物流園的管理在短時(shí)間內(nèi)走上了規(guī)范的道路�？偨Y(jié)這幾個(gè)月的管理，筆者認(rèn)為其快速成型有以下幾方面的經(jīng)驗(yàn)。

　�。ㄒ唬┳プ≈攸c(diǎn)

　　把“物流”兩個(gè)字拆開看，我們可以找出其管理成功與否的兩個(gè)支點(diǎn)。

　　1、“物”，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災(zāi)是對(duì)貨物安全的威脅點(diǎn)。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。

　　治安：

　�。�1）加強(qiáng)重點(diǎn)部位巡查，如車場(chǎng)、倉庫區(qū)，絕對(duì)禁止無關(guān)人員進(jìn)入。

　　（2）建立快速反應(yīng)機(jī)制，配備充裕的對(duì)講機(jī)等通訊工具，每個(gè)巡邏人員都配備自行車。

　�。�3）重視安管員自身防護(hù)，夜間巡邏必須兩人以上，并配備必要的防身器材。

　�。�4）完善園區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

　　消防：

　�。�1）加強(qiáng)培訓(xùn)與執(zhí)行制度是消防安全的前提。

　�。�2）加強(qiáng)重點(diǎn)部位的防火巡查，特別是倉庫區(qū)的巡查。

　�。�3）加強(qiáng)供電線路、開關(guān)的巡查，防止短路引起的火災(zāi)事故，并保證消防設(shè)施的完好。

　　2、“流”，人流、車流。物流園的特點(diǎn)決定了人流、車流量大而且構(gòu)成復(fù)雜，為此我們分別從以下方面入手：

　�。�1）人流：重點(diǎn)做好咨詢、引導(dǎo)，監(jiān)督可疑人員的行路，保護(hù)客戶人身與財(cái)產(chǎn)安全。

　�。�2）車流：加強(qiáng)出入口與停車場(chǎng)管理，完善各類車輛導(dǎo)向標(biāo)識(shí)與停放指示。

　　貨物安全，流動(dòng)順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業(yè)管理就有了堅(jiān)實(shí)的上升基礎(chǔ)。

　�。ǘ�）溝通是管理的潤滑劑

　　無論是何種類型的物業(yè)管理，其宗旨都是為業(yè)主與客戶服務(wù)，而溝通的好壞直接關(guān)系到服務(wù)的優(yōu)劣。在物流園，我們從兩個(gè)方面加強(qiáng)溝通：

　　1、與業(yè)主、客戶的溝通。首先要讓業(yè)主與客戶認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的內(nèi)容，明確雙方的責(zé)權(quán)利，特別是要讓客戶認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的安全管理不是買保險(xiǎn)，不是有了物業(yè)管理自己的財(cái)產(chǎn)就萬事大吉，而忽視了內(nèi)部的安全管理，或者一有損失就找物業(yè)管理公司索賠；其次要讓其理解進(jìn)而接受治安與消防嚴(yán)格的管理制度，剛開始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發(fā)點(diǎn)，經(jīng)過多次溝通，客戶也已經(jīng)逐漸理解并習(xí)慣于這樣的管理。

　　2、與周邊公安、消防和貨運(yùn)管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對(duì)物業(yè)管理工作的支持。

　�。ㄈ�）服務(wù)是永恒的主題

　　國貿(mào)物業(yè)在山東物業(yè)管理行業(yè)的口碑是靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹立起來的，在蓋世物流園的物業(yè)管理中，我們始終強(qiáng)調(diào)用優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。在服務(wù)上，我們從兩方面進(jìn)行提高：

　　1、繼承。保持原有的成功經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)將客服中心的運(yùn)作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強(qiáng)了管理人員的業(yè)務(wù)技能，要求他們熟悉物流園的客戶結(jié)構(gòu)與分布情況，熟悉物流的基本知識(shí)與服務(wù)流程，準(zhǔn)確及時(shí)地向業(yè)主提供必需的信息服務(wù)。

　　2、創(chuàng)新。所謂的“心有多大，舞臺(tái)就有多大”，物業(yè)管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機(jī)遇與創(chuàng)造空間，同時(shí)物流行業(yè)的運(yùn)作本身也給我們的管理與服務(wù)創(chuàng)新帶來許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足于原先的服務(wù)內(nèi)容，逐步嘗試或承接更加深入的服務(wù)內(nèi)容，如信息服務(wù)這些物流的軟性功能等。

　　物流園自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理上的差異，作為新涉足的物業(yè)領(lǐng)域，我們才剛上路，我們提供的服務(wù)還不能跟上物流行業(yè)飛速發(fā)展的步伐，傳統(tǒng)意義上的服務(wù)內(nèi)容更無法滿足物流行業(yè)的需要。相信在所有關(guān)注物流園物業(yè)管理人的共同努力下，物業(yè)管理必將在物流這一行業(yè)中發(fā)揮自己更加積極的作用。